Zakup nieruchomości to skomplikowany i złożony proces, wymagający starannego rozważenia wielu zagadnień i wyeliminowania ryzyk. Począwszy od wyboru lokalizacji nieruchomości, przez ocenę stanu technicznego budynku czy lokalu, aż po kwestie prawne i finansowe. Przed rozpoczęciem procesu zakupu warto dokładnie przeanalizować swoje potrzeby i możliwości finansowe, a przede wszystkim stan prawny nieruchomości, aby uniknąć późniejszych problemów.
Ważne jest także zrozumienie lokalnego rynku nieruchomości, aby móc trafnie ocenić wartość inwestycji. Niezbędna jest również współpraca z zaufanymi specjalistami, takimi jak pośrednik nieruchomości, radca prawny specjalizujący się w prawie nieruchomości, czy doradca kredytowy, którzy pomogą i doradzą w przejściu przez cały proces.
Jakie dokumenty są niezbędne przy zakupie nieruchomości?
Zakup nieruchomości to proces wymagający zgromadzenia szeregu dokumentów, które są niezbędne zarówno do weryfikacji stanu prawnego nieruchomości, jak i do finalizacji transakcji. Lista dokumentów przygotowywana jest na potrzeby każdej konkretnej nieruchomości. Stan prawny nieruchomości może się od siebie różnić, dlatego też ostatecznie lista dokumentów musi zostać zweryfikowana. Oto kluczowe dokumenty, które powinny zostać zebrane i sprawdzone:
Wypis z księgi wieczystej – radcy prawnemu do zbadania stanu prawnego nieruchomości wystarczy numer księgi wieczystej, obecnie rejestr ksiąg wieczystych ma formę elektroniczną, a zatem z treścią księgi wieczystej można zapoznać się on-line. W przypadku dysponowania starym numerem księgi wieczystej należy ustalić jej nowy numer elektroniczny. Wypis z księgi wieczystej pozwala na sprawdzenie przede wszystkim kto jest właścicielem nieruchomości, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, służebnościami lub innymi prawami, czy nie toczą się postępowania egzekucyjne w stosunku do nieruchomości.
Podstawa nabycia – w zależności od nieruchomości umowa sprzedaży, postanowienie sądu o stwierdzeniu zasiedzenia, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia stanowiące podstawy do weryfikacji prawidłowego i skutecznego nabycia nieruchomości. Warto również zweryfikować umowy przedwstępne i umowy warunkowe. Przy bardziej skomplikowanych nieruchomościach historia nieruchomości oraz poznanie wcześniejszych transakcji jest istotne.
Wypis i wyrys z rejestru gruntów – dokument pozwalający określić cechy nieruchomości, zawierający dane o działce/ budynku/ lokalu, z którego możemy wyczytać powierzchnie działki, powierzchnie budynku oraz przeznaczenie tj. czy jest to działka rolna, budowlana czy leśna, rekreacyjna, drogowa. Oba dokumenty służą do określenia rodzaju, funkcji czy położenia nieruchomości.
Zaświadczenie, z którego wynika, że dla działek nie został zatwierdzony uproszczony plan urządzenia lasu, a dla przedmiotowych działek nie była wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach – zaświadczenie jest niezbędne, aby wykluczyć prawo pierwokupu.
Zaświadczenie, że nieruchomość nie jest objęta uchwałą rady gminy wyznaczająca obszar rewitalizacji i obszar zdegradowany, a także nie jest objęta uchwałą rady gminy ustanawiającą Specjalną Strefę Rewitalizacji – zaświadczenie to jest niezbędne, aby wykluczyć prawo pierwokupu.
Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – dokument pozwalający na sprawdzenie dopuszczalnej na tym terenie zabudowy np. czy jest to zabudowa mieszkaniowa czy mieszkaniowo – usługowa, a może tylko usługowa, jaka jest powierzchnia zabudowy, jaka jest powierzchnia biologicznie czynna i inne ograniczenia w zabudowie.
Zaświadczenie o braku zaległości w podatkach oraz decyzja określająca wysokość podatku od nieruchomości – dokument potwierdzający, że właściciel nieruchomości nie ma zaległości w podatkach lokalnych związanych z nieruchomością oraz dokument potwierdzający wysokość podatku, co pozwala zaplanować obciążenia związane z nieruchomością.
Zaświadczenie z urzędu skarbowego o zwolnieniu z podatku lub uregulowaniu podatku od spadku lub darowizny – zaświadczenie niezbędne jest gdy nieruchomość została nabyta tytułem spadku lub darowizny.
Dokumentacja techniczna budynku – obejmuje plany i projekty, pozwolenia na budowę, pozwolenia na użytkowanie lub zawiadomienie o zakończeniu budowy, informacje o wykonanych remontach, co jest szczególnie istotne przy zakupie domu lub mieszkania w starszym budynku.
Świadectwo energetyczne – dokument ten informuje o zużyciu energii i efektywności energetycznej nieruchomości. Jest wymagane przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości.
Informacja czy budynek objęty jest jakąkolwiek formą ochrony konserwatorskiej, wpisany jest do rejestru zabytków – z budynkiem objętym ochroną konserwatorską lub wpisanym do rejestru zabytków związane są ograniczenia w przebudowie czy remontach. Takie budynki wymagają zgód i konsultacja z konserwatorem.
Zawarte umowy najmu, dzierżawy, użyczenia – są to obciążenia nieruchomości, które mogą nie być ujawnione w księdze wieczystej, a informacja na ich temat oraz zapoznanie się z treścią umów pozwolą na uniknięcie zakupu nieruchomości przykładowo z lokatorem.
Zgoda współmałżonka – jeśli nieruchomość jest współwłasnością małżeńską, potrzebna jest zgoda drugiego małżonka na sprzedaż, ewentualnie dokument potwierdzający rozdzielność majątkową obowiązującą pomiędzy małżonkami i datę jej powstania.
Powyższa lista nie jest wyczerpująca, a wymagane dokumenty mogą się różnić w zależności od rodzaju nieruchomości i specyfiki transakcji. Ważne jest, aby przed zakupem skonsultować się z radcą prawnym specjalizującym się w nieruchomościach, aby upewnić się, że wszystkie niezbędne dokumenty są zgromadzone, nie zawierają błędów i opatrzone są odpowiednimi pieczęciami. W procesie tym kluczowe jest również poznanie wzorów dokumentów nieruchomości, które są niezbędne w takich transakcjach.
Podsumowanie
Podsumowując, przy zakupie nieruchomości badanie stanu prawnego nieruchomości rozpoczynamy od wypisu z księgi wieczystej potwierdzającego prawo zbywcy do nieruchomości, wypisu i wyrysu z rejestru gruntów, zaświadczeń, które wykluczą prawo pierwokupu, podstaw nabycia czyli dokumentów, na podstawie których zbywca nabył nieruchomość, dokumentacji technicznej budynku, zaświadczeń dotyczących podatków i innych opłat związanych z nieruchomością. Ważne jest, aby każdy dokument był aktualny i dokładnie sprawdzony. Zapewni to bezpieczeństwo i prawidłowość transakcji.
